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专家建议“业委会法人化”

2018-05-11

专家建议“业委会法人化”

一些业委会拒不公开账目,小区业主不仅维权成本高,且途径少。如何才能解决这个难题呢?记者采访了相关物业管理专家。

业主针对业委会自发维权?难度不小

记者采访中发现,尽管小区公共收益是属于全体业主的,业主拥有知情权,可很多业主并不知道自己是这笔钱的“主人”,又拥有哪些权利和义务。

昨日上午,记者在秦淮区光华路附近一小区看到,小区每栋楼有2部电梯,每部电梯内都设有广告牌。“你知道这些电梯广告的收入归业主所有吗?这些收益是否对业主公示过?”记者以同样的问题,随机采访了该小区10名业主,有8名业主均表示第一次听说电梯的广告费是属于业主的,但他们都没在小区里看到过公示。

两名知道电梯广告费等小区公共收益属于全体业主的业主则表示,自己只是小区里的一名普通业主,没有时间和精力持续关注小区公共收益的账目情况。

多位业内人士也告诉记者,一名普通小区业主要想从业委会那里讨要小区公共收益的知情权,不仅要有强烈的公益心,还要花费大量的时间和精力去投诉甚至打官司,难度不小。

业主大会制定小区规则需细致明确

如何改变部分业委会拒不公开账目的现状?南京市城市治理委员会公众委员、物业专家库成员王兴宏说,在现行法律法规框架下,首先业主大会在制定小区议事规则时,就要针对小区公共收益制定详细的管理规定。

例如,在制定共有资金管理规章中应明确,小区公共收益全部进入小区对公账户,而且查询密码对全体业主开放,业委会每半年将小区公共收益账目向全体业主公示一次,接受全体业主监督。

其次,要完善财务制度和印章管理制度。例如,在财务制度上应规定,业委会主任在使用小区公共收益时,只能有200元以下的签字权,500元以上需要业委会主任和两名副主任同意,2000元以上则要业委会过半成员同意,1万元以内需要业委会全体成员同意。超过1万元则需要开全体业主大会,小区2/3面积、2/3业主同意才能使用。

在印章制度上则要明确使用规范流程,让印章使用规范化,对使用印章进行分事项管理。例如,事务性的由业委会主任签字即可用印,有些事项需要有业委会的决议才能用印,有些事项需要经过相关业主或全体业主决定才能用印。

像管企业账务一样管理小区公共收益

针对同一个问题,市物业管理办公室行业监管科科长张汛石则建议:尝试“业主组织法人化”。

张汛石解释,所谓“业主组织法人化”,就是业委会登记注册为法人组织,就如同一个有限责任企业一样,需要有注册资金,有与有限责任相等值的抵押物。业委会经过小区业主选举承担治理小区的责任,保管业主的共有财产,两者就类似于股东大会和董事会的关系,全体业主成为小区实实在在的股东,业委会成为管理整个小区总资产的董事会和总经理。

业主组织法人化后,业委会成员将成为一种职业,可以从中获取报酬,“如果在业委会的管理下,小区公共收益越来越多,小区房产价值整体上实现升值,那么要给业委会一个获利分红的机制。”张汛石说,如果出现运营不善,那就由业委会个人通过抵押物来填补亏空。张汛石说,这样一来,小区公共收益与业委会个人的利益捆绑在了一起,可促使业委会尽心尽力地去管理好,尽职尽责。

“随着社会经济的发展,我市小区公共收益总量增长迅速,与之相对应的管理问题已经成为新的民生课题和社区治理课题,这亟待通过制度创新去解决。”张汛石说。

记者 徐宁

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